주담대 대환대출(갈아타기) 손익분기점 계산법

중도상환수수료·부대비용까지 넣고 ‘몇 개월이면 이득’ 딱 정리

⚠️ 면책: 본 글은 일반 정보이며, 중도상환수수료율/부대비용/심사 기준은 금융사·상품·취급 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 비용은 각 금융사 약관과 안내를 확인하세요.
참고로 금융당국은 중도상환수수료는 실비용 범위 내에서만 부과되도록 제도 개선을 진행해왔습니다. (금융위원회)

0) 결론부터: 갈아타기 “이득/손해”는 이 1줄로 끝

손익분기점(개월) = 대환 총비용 ÷ (월 이자 절감액)

손익분기점이 12개월이면 → 1년만 유지해도 이득
손익분기점이 30개월이면 → 2년 반 이상 유지할 자신 없으면 위험

1) 대환 총비용에 들어가는 항목(여기서 대부분 누락함)

대환 비용은 보통 3묶음이야.

A. 중도상환수수료(가장 큼)

일반적으로 아래 형태로 계산돼:
중도상환수수료 = 중도상환금액 × 수수료율 × (잔존기간 ÷ 대출기간) (KB Capital)

포인트: “대출 3년 안 됐는데 갈아타면 수수료 폭탄”이 여기서 나옴.
은행/상품에 따라 수수료율이 다르고, 2025년 이후 제도 개편에 따라 산정체계가 바뀐 구간도 있어 약관 확인이 필수야. (금융위원회)

B. 부대비용(은행/법무/등기 관련)

근저당 설정/말소 비용(법무비, 등록면허세 등)
인지세(대출금액 구간에 따라)
감정평가비(대상/금융사에 따라 발생)

C. “숨은 비용”

기존 대출의 우대금리 조건 깨짐(급여이체/카드실적 등) → 실제 절감액 감소
대환 후 상품의 금리 구조(혼합→변동 전환 등)로 미래 비용 증가 가능
대환 타이밍(고정기간 내/후)에 따라 조건 변화

2) 월 이자 절감액은 이렇게 잡으면 실수가 줄어듦

대충 이렇게 생각하면 돼.

월 절감액 ≈ (기존금리 − 신규금리) × 대출잔액 ÷ 12

단, 실제는

원리금균등/원금균등/만기일시
남은 기간
에 따라 달라지니, “대략 절감액(보수적으로)” 잡는 게 안전해.

3) 손익분기점 계산 예시(초보용)

가정(예시):

현재 대출잔액: 3억 원
기존금리: 연 4.8%
신규금리: 연 4.0%
금리차: 0.8%p
대환 총비용: 중도상환수수료+부대비용 합쳐 180만 원(가정)

1) 월 절감액 계산

0.8% = 0.008
연 절감액 = 3억 × 0.008 = 240만 원/년
월 절감액 = 240만 ÷ 12 = 20만 원/월

2) 손익분기점(개월)

손익분기점 = 180만 ÷ 20만 = 9개월

✅ 이 케이스는 “9개월 이상 유지”하면 이득인 구조.

4) 갈아타기 이득이 빨리 나는 케이스 TOP5

잔액이 크다(2억~3억 이상)
금리 차이가 0.5%p 이상 난다(상황 따라)
중도상환수수료가 이미 많이 줄어든 시점이다(잔존기간 짧거나 면제구간)
대환 후에도 우대조건(급여이체 등)을 유지할 수 있다
2년 이상 보유/유지할 계획이 확실하다

5) 갈아타기 하면 손해 나기 쉬운 케이스 TOP5

대출 실행한 지 얼마 안 됨 → 중도상환수수료가 큼
“금리만 보고” 대환했는데, 우대금리 조건이 깨져 실질 금리가 별로 안 내려감
혼합금리 고정기간 끝나서 갈아탔는데, 새 대출이 변동 리스크가 더 큼
보유기간이 짧아 손익분기점 전에 매도/대환할 가능성이 큼
대환 과정에서 신용대출/할부가 늘어 DSR이 악화됨

6) 대환 실행 순서(3040 실전 루트)

요즘은 온라인·원스톱 대환 인프라로 비교/이동이 쉬워진 구간이 있어(가능 대상/조건은 각 플랫폼/금융사별 확인). (금융위원회)

현재 대출 “잔액/금리/남은 기간/중도상환수수료율” 확인
신규 금리 후보 2~3개 비교(고정/혼합/변동 구조까지)
총비용(중도상환+부대비용) 산출
월 절감액 보수적으로 계산
손익분기점 개월 확인
“최소 유지기간”이 손익분기점보다 길면 실행

7) 글 끝에 붙이는 체크리스트

중도상환수수료 계산식과 내 수수료율 확인(약관/은행 안내) (KB Capital)
부대비용(설정/말소/인지세/감정) 포함했는지
우대금리 조건(급여이체/카드실적) 유지 가능한지
대환 후 금리유형(고정/혼합/변동)과 전환 시점 확인
손익분기점(개월) 계산했는지
손익분기점 이상 유지할 계획이 확실한지

FAQ

Q1. 손익분기점은 무조건 “개월”로 보나요?

네, 실무에서는 총비용을 월 절감액으로 나눈 ‘개월’로 보는 게 가장 직관적이에요.

Q2. 중도상환수수료는 보통 어떻게 계산하나요?

일반적으로 중도상환금액 × 수수료율 × (잔존기간/대출기간) 방식이 많이 쓰입니다(금융사/상품별 세부는 약관 확인). (KB Capital)

Q3. 금리 차이가 몇 %p면 갈아타기 이득인가요?

정답은 없고 (잔액)×(금리차)×(남은 기간) vs (총비용) 싸움이에요.
다만 잔액이 클수록, 중도상환수수료가 작을수록 손익분기점이 빨리 나옵니다.

Q4. 부대비용까지 꼭 넣어야 하나요?

반드시 넣어야 해요. 중도상환수수료가 작아도 등기/인지세/기타 비용이 누적되면 손익분기점이 확 늘어납니다.

Q5. 온라인으로도 주담대 갈아타기가 가능한가요?

일부는 온라인·원스톱 대환대출 인프라로 가능하도록 확대돼 왔고, 대상/조건은 참여 금융사·플랫폼에 따라 달라요. (금융위원회)

Q6. 대환하면 DSR 심사를 다시 하나요?

보통 대환도 신규 대출 취급 성격이라 심사 기준/DSR을 다시 보는 흐름이 일반적이에요(세부는 금융사별).